说好的精装修 收房时怎么不见了？

年末是楼盘交房旺季，本来是高高兴兴收房的张女士却遇到了麻烦。张女士告诉《广厦时代》，自己去年在通州华业玫瑰soho购买的精装公寓在收房时变成了毛坯房。

　　为了解“丢失的精装修”，《广厦时代》深入调查，为读者揭开通州一些楼盘，在市场狂欢后的事情。

　　(原标题：说好的精装修收房时怎么不见了?)

　　原为精装修的华业东方玫瑰公寓部分实际交付时却变成了毛坯

　　图为华业东方玫瑰公寓

　　推广承诺变成一纸空文，购房者维权无门?

　　2015年夏天，坊间传出北京市行政中心将搬迁至通州潞城的消息。随后，来自全国各地的购房大军纷纷涌向通州，短短时间内通州房价突破3万元/ 大关。开发商更是紧抓噱头进行项目宣传。时隔一年之后，眼下各楼盘开始陆续进入交房阶段。

　　“我记得很清楚，当时销售在讲解时说过是精装修，而且他们当时的推广海报上也是这样写的”，张女士无奈地说道，“开发商的说法是精装修的条款并没有写在合同里。”

　　当张女士表示，合同中有提到关于房屋改造的内容，但开发商反馈的意见是，这些只是针对公共区域的改造，与所购房屋无关。眼看着精装修房子变成了毛坯，并且没有一个正当的说法，张女士实在无法接受。

　　来自山东济南的购房者王先生当时也购买了华业玫瑰soho的公寓。他表示，当时明明记得在开发商的公众号微信里，看到过相关海报明确提及精装修，然而现在查找历史消息却发现，当时相关的微信都已经消失不见。

　　“我们都是参加团购一起买的”，北京的刘先生向《广厦时代》讲述，“因为价格比自己单独购买要便宜，而且是集中走购房流程，结束之后就回去了。后来也没有销售打电话说关于精装修的问题，直到现在收房才发现。”

　　难道精装修就这样凭空消失了?怀着这样的疑问，《广厦时代》与张女士一起来到了售楼处。

　　钻合同漏洞，购房者维权无门

　　《广厦时代》联系到通州另一个楼盘的销售总监，其表示，开发商在与购房者签订购房合同时，确实会另外签署一份精装修协议，这些都是明确告知客户的。不存在签完合同就对购房者不管不顾的情况。

　　而华业一句“凡事以合同为准”就成了开发商的挡箭牌，购房与收房时两种截然不同的态度让张女士无奈。目前，张女士也在尝试联系其他参加团购的购房者，希望大家一起收集证据，通过法律手段向开发商讨回公道。

　　张女士还告诉《广厦时代》，就算精装修也未必见得和开发商样板间展示的一模一样，“上次我来售楼处，正好看到另一个购房者找开发商，说哪怕自己掏钱也要让开发商把精装修的房子打掉，自己重新装。”

　　哪怕是签了精装修协议也不能马虎，一位专门从事房屋纠纷的律师表示，购房者就所购房屋(室内及室外)的所有装修项目名称、涂料、板材等建材的品牌、价格标准或相应的档次、颜色、规格、位置、施工工艺等给予详尽而明确的记载作为合同的补充条款。在合同中要对装修的标准进行严格约定。要把房子交付时的装修标准在合同中加以明确，从装修的设计、布局到建材品牌的选用以及施工工艺等都要详尽地在补充条款中体现出来。对于以什么标准进行验收、由谁进行验收以及验收程序等问题，应在合同中约定。

　　《广厦时代》提醒购房者，在签订购房合同时一定要尽可能详细地与开发商约定清楚合同条款，确认开发商宣传的内容与合同相符，减少可能出现的问题。

　　说好的精装修，到底去哪儿了?

　　对张女士来说，因为精装修的问题已经不是第一次来售楼处了，但现场的销售顾问的答复都是以合同为准，其他问题可以找组织团购的单位联系。当《广厦时代》问到在办理购房手续时，开发商是否明确表示过所购公寓不含精装修，该销售称当时的情况并不清楚。而张女士很清楚地记得，在购房时询问过现场销售，其表示精装修协议是另外签的，具体时间等通知。后来张女士也曾打电话问过销售，销售并没有表示不做精装修，只是告诉张女士等等。然而这一等，就等到了今天的毛坯房。

　　《广厦时代》与当时组织团购的工作人员也取得了联系，对方表示曾与开发商签过合作协议，以相对优惠的价格组织购房者团购。该工作人员也强调，开发商提供的资料显示的是有精装修，自己在召集客户时，项目资料也是经过开发商认可再传递给购房者的，且购房者最终是和开发商签订的合同，开发商有义务告知购房者所购买房屋是否含有精装修。

　　一位不愿透露姓名的知情人表示，当时通州作为北京行政副中心的消息传得沸沸扬扬，通州各个楼盘都酝酿涨价，华业玫瑰soho的对外报价也超过了27000元/ ，而通过团购购买公寓的购房者所购房屋的均价只有26000元/ 左右。随着行政副中心的消息坐实，其价格也一路水涨船高，此后销售的房屋也都包含了精装修。

　　通过在网上大量收集资料，《广厦时代》找到了开发商关于精装修的信息。在一个名为“华业郑能量”的个人公众号上，一条2015年8月发布的微信《华业玫瑰，凯歌连连》显示有玫瑰soho的宣传海报，其中提到“精装LOFT、自由分割、精装厨卫、百变空间”等产品信息，同时海报上也印有华业·东方玫瑰的官方公众号二维码、售楼处电话、项目地址等信息。遗憾的是，《广厦时代》尝试通过后台留言了解该条微信的来源，并没有收到运营者的回复。

　　从目前的信息来看，华业玫瑰soho当时在宣传时，确实存在着“精装修”的表述，然而由于开发商在销售过程中凭借各种漏洞，导致精装修没能落实，只留给购房者一个含糊其辞的答复。

　　收房时应该注意哪些问题?

　　于女士向《广厦时代》讲述了自己2016年6月收房时主要遇到的工程质量问题。于女士说：“是我们自己去的，但是装修公司那边的设计也跟我们去看了一下。当时验收的时候主要有两个问题，一个是室内墙体是沙灰墙不是水泥墙;另一个就是公共大堂和走廊的装饰材质与当时合同约定的不一样，但是也没影响验收交付。后来装修的过程中，出现的问题就是通向卧室外放室外空调机的小窗尺寸较小，对空调选择有影响;再就是因为第一年交房，暖气开始的时候不是很热。”

　　中原地产首席分析师张大伟在接受采访时表示：“收房过程中，主要可能遇到的问题有：巧立名目乱收费、不能按时交房、建筑质量有毛病、开发商证书不全、配套承诺不兑现、收房程序不利购房者等。”

　　张大伟同时提到，以上问题解决的办法主要是要保留开发商售房时的合同，让所有承诺都有合同约束，如果出现问题可以按照合同办事。

　　于女士遇到的问题即是张大伟所提到的建筑质量，于女士说：“我家的窗户是工程部帮着把小窗子卸了，装完空调又安回去的。但公共大堂的问题没有解决，毕竟是大堂，大家也没有那么较真。”

　　收房本来是件高兴的事，但大多业主收房环节不专业，甚至在装修入住后才发现质量问题。不少购房者表示困扰：步入年底的传统收房季，哪些钱需要准业主在收房时交付?遇到不合理的收房费用应该怎么办?

　　为了助购房者收房一臂之力，《广厦时代》就收房注意事项采访了亚豪机构市场研究部总监郭毅，郭毅认为：“首先是查看楼盘的《竣工验收备案表》，确认社区内所有设施都已竣工验收完毕。第二应该先验收，后交费，一般开发商会收取面积差价、首年的物业费和供暖费等，要先验收房屋质量，没有需要整改的大问题，再交纳相应费用。第三验房，注意细节，包括门窗、墙面地面、水电、通风烟道等，验房比较专业，可以请专门的验房师协助进行。第四，税费和产权证办理，购房者可以自己办理，这样可以省去几千元的代办费，同时，税费也不用提前交给开发商，滞留在开发商账户中造成利息损失。”

　　据了解，有些开发商为了简化验收流程，同时也为了避免验收纠纷，会在其工作人员陪同业主看房验收之前就要求业主把所有需要签名的表格签完，甚至以不交付钥匙胁迫业主补齐房款、缴纳公共维修基金和契税、缴纳物业管理费和产权代办费等费用。《广厦时代》特别提醒购房者，依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提，购房者务必验收房屋、看好条款，不能放弃自己的权利。

　　验房要注意哪些细节?

　　“现在精装修交付的新房比例越来越大，业主对质量的要求也越来越高。去年起，我就干脆专门做起了验房工作。”验房师王师傅如是说。据王师傅介绍，像诸如门窗磨损、电路开关等都是表面问题，一些细心的业主都能发现。但一些隐蔽工程和装修标准，如没有一定的专业知识和经验，业主是很难发现的。

　　验房师作为一个新职业概念，于2006年传入我国。虽然市场很大，但是由于验房师资质问题及我国房屋验收制度的缺陷，验房行业的发展还处在民间、自发状态。据了解，以公司形式出现的验房费用在600元-1800元之间，而很多私人行为的验房师收费从100元-300元不等，验房报告存在“水分”。

　　鉴于购房者不能完全依赖验房师，《广厦时代》采访了多位结构工程师、建筑设计师等验房行业相关人士及房产行业专家，总结了以下验房细节供购房者参考。

　　精装修验房需要注意：

　　1、水路

　　水管的材料与生活直接相关，要确定是否是国家指定的合格材料。如果水管材料太差，后期很容易漏水。

　　2、电路

　　购房者务必要向所在小区的物业管理公司或开发商索要基本的水、电等隐蔽工程布局的竣工图纸。在今后的使用过程中，如果出现短路、断水的情况，可以根据图纸的标注由专业人员进行维修。另外还要注意观察配电箱的漏电保护开关是否有照明;普通插座、大功率插座等有明确的分路，面板开关的安装是否平整，同时，还要测试开关是否有效。

　　3、空气检测

　　由于精装修房使用的材料都是开发商购买的，购房者在交房时是要确认空气质量是否达标。

　　4、核实建材型号

　　精装修房屋工程使用的各种主要材料在合同当中应该准确无误地标明，特别是品牌含金量较高的设备，如卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金，以及具备防盗、防火、隔音功能的多功能门等;除了品牌外，还需要明确设备的型号，有些与产地有关的设备还应该明确产地。

　　此外，还需要注意墙漆是否均匀;墙地砖是否会出现瓷砖开裂和脱落;厨卫下水是否通畅;门窗密封是否合格;暖气温度是否达到标准，是否存在漏水现象等。据一位地产资深编辑透露，延庆某大型居住区内pm2.5在218-287期间，离开小区路边再测37，原因极有可能是集合住宅分户采暖炉排气污染所致。

　　毛坯房验房需要注意：

　　1、墙面

　　墙面颜色是否均匀，阴角、阳角和灰线是不是平直方正，棱角整齐;表面是不是有不光滑、有脱皮、麻面和起砂等现象，敲一敲墙面是不是有空鼓的声音;墙地面、天花是否有可以看到的裂缝存在。

　　2、防水

　　首先看天花，房间、阳台、厨房、卫生间，看有没有被水浸湿过的水迹，特别是厨卫吊在天花上的白色排水管四周有没有水渗漏流过的水迹。然后看墙面，在外墙墙角，空调机管线洞口，在外门窗洞口、窗台处有没有被水浸湿过的水迹。最后看外门、门窗扇关闭处、门窗框、扇材料拼合处，是否有没有被水渗漏流过的水迹。

　　3、门窗

　　门窗自然关闭后，框、扇自然贴合，缝隙四周大小一致。门窗玻璃没有裂纹破损，不松动，中空玻璃中空内层没有灰尘和水蒸气;橡胶密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝平整，没有卷边脱槽、断裂;密封胶黏结牢固，表面应光滑顺直，无裂纹。

　　4、强电

　　详细查看每个房间的插座、开关、灯具的配置情况，所有电源线应是暗敷在墙顶地面内，不得有明露导线。注意电表和电闸开关的配置位置，电表要计数，电闸开关要有可靠接地，走廊、楼梯、电梯间的声控、光控开关是否可以使用。

　　此外，还需要注意测量层高，建筑层高2.8m的实际高度不低于2.6m，层高3m的实际高度不低于2.75m;大雨过后观察外墙和窗边框是否有渗漏;检测弱电系统(有线、网络、电话)线路是否通畅，电路改造时，要注意强、弱电的垂直距离保持在1m以外，距离达不到要求，会影响电视的收看效果以及注意管道验收，以免入住以后发现管道堵塞等问题。(来源: 北京青年报)